城市拆迁中对弱势群体的保护

一、拆迁中对弱势群体加强保护的必要性     随着我国经济的不断发展，城市建设的步伐日益加快，因拆迁而引发的纠纷在各类矛盾纠纷中的比例大幅增加，日益突显，通过对这一类案件的调查统计，我们发现，社会弱势群体作为被拆迁人时，在购房、贷款等许多方面面临很大困难，需要得到政策法规的特别保护，主要表现在：     1、弱势群体主要是年老体弱、残疾无业、缺乏劳动能力或独立生活能力的人群，他们就业能力差，经济收入普遍很低，大部分靠社会救济作为唯一生活来源，这一经济状况决定了他们的房屋被拆迁后，没有足够的经济能力购买住房。     2、由于弱势群体的经济收入低下，还贷能力低，因此根本无法达到银行所要求的贷款条件，很难通过贷款购房。     3、由于弱势群体属于社会最低收入阶层，他们的生活环境、居住条件都相当差，往往住房面积狭小、人口拥挤、设施陈旧，一旦旧房拆迁，按照房屋建筑面积、结构、成新等因素来确定的拆迁补偿款数额较少；而对于人口众多的家庭，如果家庭成员就补偿方式达不成一致，还需先就产权进行分割，再确定各自获得补偿金额的多少，更加削弱了弱势群体的购房能力。     由于弱势群体在拆迁后居住权利得不到保障，往往处境艰难、情绪激动，继而引发与拆迁单位、开发公司和政府有关部门之间的矛盾冲突，阻碍了拆迁工作和项目建设的进度，也给社会增添了不稳定因素。因此，无论从保护弱势群体的合法权益还是从维护社会稳定大局角度来看，对之加以特殊保护都具有现实意义。 二、立法对弱势群体的保护现状及存在的问题     针对城市房屋拆迁问题，xx于XX年6月重新发布了《城市房屋拆迁管理条例》，南京市据此出台了《南京市城市房屋拆迁管理办法》（下简称《办法》），市房产管理部门和物价部门也联合发文就购买经济适用房的条件、价格作了明确规定。这些条款对经济困难家庭给予了一定的特别保护，但这种保护并非针对弱势群体的专门保护，没有形成具体系统的制度，而且部分条款在实际操作中还存在一些问题。     1、《办法》第27条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的房屋产权调换，但对于拆迁公有出租房和政策改造房的，对承租人只实行货币补偿和支付购房补贴，不适用产权调换。而多年来这两类住房也正因其租金低廉而主要由低收入人群尤其是弱势群体租住，一旦拆迁，承租人必须面临重新购房的唯一选择，无法享受拆迁安置房低于市场价的优惠。     2、即使是符合第27条规定的可以选择产权调换的条件，在实际操作中，一方面有关拆迁单位为了节约拆迁成本，加快拆迁进度，减轻城市建设负担，主观上不愿意实行产权调换，大多采用单一的货币补偿方式；另一方面，根据第29条规定，货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换，由于所调换的房屋单价与市场上商品房价格相比优惠不多，客观上也造成了该条款在实践中得不到落实，被拆迁人根本没有选择的余地，只能被动接受货币补偿。     3、《办法》第38条规定：实行货币补偿的，获得的货币补偿金额不足5万元的，拆迁人应当补足5万元，符合购买政府提供的低收入家庭经济适用住房条件的，可以优先购买。虽然该条款对一般经济困难家庭来说是减轻了相当大的一笔经济负担，但据了解，目前政府提供的经济适用房价格在1500-1850元左右，以购买一处40平方米的单室套来计算，仅购房款就需六万元以上，加上各种购房税、费，即使扣除补偿款部分，差价对于靠社会救济生活的弱势群体来说仍是个天文数字，无疑，这一特殊群体应该受到政府、社会的特别照顾。 三、建立拆迁援助制度的设想     加强对被拆迁的弱势群体合法权益的保护，笔者认为，适当借鉴法律援助制度的做法，建立拆迁援助制度，对符合一定条件的被拆迁人、被拆迁房的承租人在拆迁安置的各个环节上给予帮助，这不失为一个切实可行的途径。          1、机构设置及程序     在城市拆迁行政管理部门内部设立专门的拆迁援助管理机构，负责对拆迁援助案件的审批。审批后，交由具体拆迁机构承办，办理完毕报援助管理机构备案。办理期间，管理机构应对办理情况进行全程督办。     2、援助方式    ⑴提高补偿数额：一方面对受援人适当提高拆迁最低补偿标准，另一方面，适当扩大对受援人补偿损失的计算范围，对附着在房屋上的其他权利也给予一定的补偿。从法理依据上来讲，这些权利以房屋为依托和基础，形成了以财产权为主的蕴涵丰富内容的权利系列，例如被拆迁房屋大多地处生活附属设施如学校、医院等比较便利之处，拆迁后给被拆迁人生活带来了诸多不便，并将为之付出一定的财力、物力，因此，对受援人因拆迁而受到的潜在损失加以补偿也在情理之中。总之，通过增加受援人因拆迁所获得的补偿，是解决弱势群体拆迁难题的一个最直接有效的方式。    ⑵实行购房优惠：一是在经济适用房的价格上给予二次优惠，将房屋价款控制在最低补偿额度以内，使受援人真正买得起、住得上房。二是加大经济适用房开发力度，有针对性地开发适合弱势群体购买、居住的小面积住房。三是通过加强与有关部门的协调，为弱势群体买房提供小额、长期、低息贷款，帮助受援人缓解购房时遇到的经济困难。     ⑶落实补偿方式：对受援人落实货币拆迁和产权调换相结合的补偿方式，由受援人自主选择对自己优惠最大的拆迁补偿形式，并在产权调换的房价计算上实行一定的优惠。     ⑷简化购房手序：对受援人拆迁安置的各个环节实行部分代办或全程代办，简化办事程序，缩短过渡期间，减少受援人的额外支出。     3、援助资金来源：援助经费可以比照《办法》第三十四条的规定，由拆迁人支付三分之二，政府支付三分之一。     当然，拆迁援助是一套系统、严格、规范的制度体系

，需就所涉及的职能部门、审批条件、操作程序、经费来源等一系列问题加以详细探讨，随着这一制度的日渐成熟，弱势群体在拆迁中的合法权益将会得到更为全面有效的保护。